為規范物業管理活動，打造共建共治共享的社會治理格局，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，經市人大常委會主任會議討論并報市委批準，《南通市住宅物業管理條例》被列為2022年我市立法修改項目，根據計劃安排，市住房和城鄉建設局組織對《南通市住宅物業管理條例》進行了修改，經廣泛征求意見建議，形成了《南通市住宅物業管理條例修正案（草案）》（征求意見稿）?，F作如下說明： 一、修改的必要性 《南通市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）于2020年10月1日施行，對規范我市物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，推動我市物業管理工作起到了積極的作用。隨著《中華人民共和國民法典》施行和《江蘇省物業管理條例》修正，現行《條例》中關于業主大會、業主委員會及物業管理方面的相關機制已經不能滿足新形勢下物業管理工作發展的需要。為進一步加強黨對物業管理工作的領導，規范物業服務市場，完善業主大會、業主委員會運行機制，維護業主和物業服務企業的合法權益，提升人民群眾的居住環境和生活品質，有必要對《條例》進行修改。 二、修改的指導思想 在修改過程中，注意把握了以下原則：一是維護法制統一。遵循《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等上位法確立的法律框架，嚴格堅持“不與上位法相抵觸”，確保修改工作依據充分，有章可循。二是適應改革發展需要。根據機構改革、上位法的出臺或修改等實際，有關部門的名稱等出現了新的變化，《條例》作了相應調整。三是突出實用性。堅持問題導向，適應實踐需要，針對實踐中新發生的違法行為設定了行政處罰，實現權利與義務的統一，維護各方合法權益。四是積極穩妥地修改完善。本次修改是內容上的微調，不是全面修改，對于可改可不改的內容原則上不作修改；對于認識比較一致、條件成熟的，予以補充完善；對于認識尚不統一的，進行深入研究；對于屬于工作機制和法律實施層面的問題，通過加強和改進相關工作予以解決。 三、修改的主要內容 修改后的《條例》共有六十二條，較原《條例》的六十三條內容減少1條，共設置總則、業主和業主組織、前期物業管理、住宅專項維修資金、物業服務與監管、法律責任、附則七個章節。 （一）關于名稱的修改。一是根據《中華人民共和國民法典》的施行修改了第一條中的立法依據。二是根據機構改革對第五條第二款中本市有關主管部門的名稱作了修改。三是根據《中華人民共和國民法典》和《江蘇省物業管理條例》統一了“物業費”“業主委員會成員”“候補成員”“公共水電費”“汽車停放費”“舊住宅小區”等名稱。 （二）關于法律、法規的修改。一是對照《江蘇省物業管理條例》進行修正。根據第二十一條修正了擔任業主代表、業主委員會成員的資格規定，根據第七十七條修正了需要應急維修時住宅專項維修資金的申請使用主體和審計要求，根據第六十六條第一款、第六十七條第三款修正了籌集維修資金的渠道，根據第五十七條第一款、第五十八條第二款、第八十八條修正了物業服務企業退出物業管理區域時應當履行的交接義務、拒不撤出時的應對措施和相應的處罰規定，根據第八十五條修正了物業費催繳機制。二是補充完善物業管理區域禁止行為。根據應急管理部《高層民用建筑消防安全管理規定》第三十七條修正了物業管理區域禁止電動自行車停放和充電的區域，根據《江蘇省燃氣管理條例》第三十四條增加了物業管理區域禁止在地下或者半地下建筑物內、高層建筑內使用瓶裝燃氣的規定。三是完善條例的結構框架。增加了“違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定”的法律責任，并將“其他管理人接受委托，在住宅物業管理區域為業主提供物業服務”納入條例適用范圍，使條例更加嚴謹、全面。 （三）關于落實街道（鎮）屬地責任的修改。修改突出了物業管理向基層下移，為基層政府開展物業管理工作完善了法律支持和制度保障。通過修改后的第十六條第二款、第十八條第一款、第二十一條、第四十八條和第五十六條，一是明確了街道辦事處（鎮人民政府）組織、協調、指導本轄區內業主委員會成員罷免、業主委員會調整或重新選舉、物業管理委員會組建的職能；二是明確了街道辦事處（鎮人民政府）指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責、公示信息的職能；三是明確了街道辦事處（鎮人民政府）在公共突發事件應對期間，指導物業服務企業開展應對工作的職能。 （四）關于實踐中出現新情況后的相關修改。一是刪除物業保修金相關條款。因收取物業保修金與《關于公布國務院部門涉企保證金目錄清單的通知》（工信部聯運行〔2017〕236號）要求不符，故刪除了涉及物業保修金的全部條款。二是發生了新的違法行為。近年來，出現業主委員會成員侵犯業主合法權益、建設單位不按照規定報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料、不承擔召開首次業主大會會議所需費用的行為，而條例未作相關規定或未設立相應的處罰規定，實踐中迫切需要加強監管，故通過修改后的第十一條第四款、第五十五條第一項、第五十八條第二項作了新的規定。三是對實踐中的問題進行補充明確。通過增加第六十一條，明確了籌備組成員名單、物業管理委員會成員名單及應急維修費用等信息的公示期限；通過修改第十八條第一款第三項，明確了業主委員會不依法履行職責的幾種具體情形；通過增加第三十條第二款，補充規定了前期物業管理期間，建設單位重新選聘物業服務企業的實施要求；通過修改后的五十五條第二項，明確了業主委員會成員挪用住宅專項維修資金的處罰規定；針對我市物業服務合同采用包干制的實際情況，取消了物業服務企業對物業費收支情況進行公示的規定。 另外，對第五條、第十七條、第四十五條（原《條例》第四十九條）、第五十七條（原《條例》第六十條）作了部分文字調整。